土地と建築会社はどちらを先に決めるべき?

土地と建築会社はどちらを先に決めるべき?

これから注文住宅を建てようと考えている方は、「土地」と「建築会社」どちらを先に決めるべきなのか迷われる事があると思います。この疑問に正確な答えはありません。家本体よりも立地条件が大切な人もいれば、立地よりも家での暮らしに重点をおいている人もおり、人によって家に対して求めている条件が違うからです。しかし、完全自由設計が魅力で注文住宅を建てたいと考えているのであれば、土地よりも建築会社を先に決める方をおすすめします。

土地か建物かどちらを優先するか決める

家を建てると検討し始めた時に、まずは自分たちにとって土地か建物のどちらに重点を置いて優先するのかしっかり決めておく事が大切です。土地・建物共に理想通りである事が一番望ましいですが、予算がある限り全て満足する家を手に入れる事は難しいです。自分は「家本体よりも立地条件」なのか「立地よりも家」なのか、一番に求めている条件を知っておきましょう。自分の優先順位を決めておく事で予算オーバー防ぎ、満足度の高い家を手に入れる事ができます。

土地を優先するなら建売やマンションも視野に

土地を優先した場合の一番のメリットは、「希望しているエリアに住める事」です。「通勤通学が便利」「売買する時に高値で売れやすい」「生活の利便性が良い」などが挙げられます。条件の良い土地は高値傾向にあるため予算オーバーしやすく、その分建築費用を抑える可能性が高くなります。注文住宅の最大の魅力は「完全自由設計」ですので、建物本体にお金がかけられない状態では、理想とする家を建築する事も難しくなります。(ローコスト住宅でも、建売に比べると高くなります。)立地が一番外せない優先順位の場合は、無理をして注文住宅を建てるのではなく、建売やマンションも視野にいれましょう。

土地よりも建築会社を先に決める理由

優先順位を判断する要素は色々とありますが、それを踏まえた上で注文住宅を建てるのであれば、「建築会社から決める」事をおすすめします。それでは何故、建築会社を先に決める方がいいのかご紹介します。

建築費用を把握して予算オーバーを防ぐ

注文住宅を建てる場合、よほど資金豊富でない限り、ほとんどの方が収入やファイナンシャルプランなどから試算して支払える総予算を決めます。総予算の中には大きく分けて建築費用・土地代・諸経費が含まれます。この3つの費用バランスを知らないまま土地を購入してしまうと予算オーバーになり、妥協を重ねた家になってしまう可能性があります。建築費用は設計段階である程度把握する事ができるので、自分の建てたい家はいくらかかるのかをあらかじめ知っておき、残った予算で土地を探すようにすると予算オーバーを防ぐ事ができます。

希望している家が建てられない

どの土地にも建蔽率や容積率、斜線制限など建築規制があります。建築会社より先に土地を購入すると、その規制により思い描いていた家が建築できない場合がでてきます。不動産業者は土地を売る会社であり、自分が求めている家が建てられる土地なのかまでは判断してくれません。その土地に建築以外にかかる費用(擁壁、上下水道の整備など)がある場合も建築会社に相談できれば、余計な出費を抑える事ができます。意外にこの失敗談は多く、土地から購入する場合は気を付けなければなりません。

必要以上の土地を購入してしまう

建物の間取りやサイズを把握できていないまま土地を探すと、ほとんどの人は無意識に「条件の良い土地」や「広い土地」を探してしまいます。「条件の良い土地」とは「角地」「形の良い整形地」「南向き」など、建物が建てやすく業者ウケする土地の事です。これらの土地は基本的に高めの価格設定ですので、建物のプラン的にそこまでの条件が必要なかった場合、予算をかけすぎてしまう恐れがあります。自分の建てる家のプランが決まっていれば、それに合った土地を探せばいいので、必要以上に条件が揃っている高値の土地を選ぶ必要もなく予算オーバーを防ぐ事ができます。膨大な土地の中から闇雲に探すよりも選ぶ基準がある方が探しやすいという利点もあります。逆に、一般的に悪い土地であっても、自分にとっては良い土地の場合もあります。そのような土地は相場よりも安く出回っている事が多いので、掘り出し物件が見つかる可能性も。また、建物プランで条件の悪さはカバーできますので、条件の良い土地ばかり探すのではなく、建築会社と相談しながら広い視野で土地を探しましょう。

無駄にローン費用がかかってしまう

土地を購入する際、まず始めに手付金をキャッシュで支払い、1~2ヶ月後に決済(手付金を差し引いた土地の残金の支払い)をします。その時に全て支払えれば問題ないのですが、数千万もする金額を一括キャッシュで支払うことは潤沢な資金がない限り容易な事ではありません。そのような場合、「土地を買うためのローン」や「つなぎ融資」を組む事になります。このローンは住宅ローンとは別物で、住宅ローンよりも金利が高いのが特徴です。住宅ローンとの金利差分、無駄に費用がかかってしまうという事になります。また、土地のみをローンする場合、取扱いがない金融機関も多く、つなぎ融資も建物のプランが必要、建物の完成期間を指定するなどの条件があります。家の建築が遅れると、金利差だけでなく、今住んでいる家賃とローンの二重払い生活も長引くので注意が必要です。

家の仕様などを検討する時間が足りなくなる

この先、人生をかけて長い期間ローンを支払っていくのですから、少しでも無駄な費用は抑えたいところです。少しでも早く「土地」と「建物」を住宅ローンで1つにまとめるには、できる限り早く家を建てなければなりません。しかし、期日に迫られ、家の細かい仕様をじっくり検討する暇もないまま家を建ててしまうと、思い描いていたものとかけ離れた家が出来上がってしまい、後悔する可能性が高くなってしまいます。

自分の理想を叶えられる「注文住宅」。しっかりとこだわりたいと思われるなら、土地よりもまず、建築会社を先に見つける事が自分の希望通りの家を建てる大切なポイントです。

注文住宅を建てる時に気を付けたい「建築条件付き土地」とは?

建築会社が決まり、土地を探す段階に入った時に「建築条件付」という土地を目にする機会があると思います。都会に行けばいくほど見る機会が高くなる土地ですが、普通に売っている土地とは大きく違い、注文住宅を建てたい方には注意が必要です。

建築条件付き土地とは?

「建築条件付き土地」とは、名前の通り「建築」に関しての条件がつけられている土地の事を言います。この条件というのは、家の形やサイズなどではなく、「指定された建築会社で家を建てる」というものです。また、建てる期間も「いつまでに」という決まりがあります。この内容から、自分で見つけた建築会社で家を建てたいと思っても、土地に付いている「条件」により、土地のみを購入する事はできません。運よく自分の建てたい建築会社がこの「建築条件付き土地」と持っていた場合でも、決められた期間内に家を建てなければならないので、じっくり家の仕様などを決める時間がない場合もあります。また、建築条件付きの家は、標準が決まっており思っているほど自由度がない場合も多く、変更可能な仕様もオプションとして追加金がかかるので予算オーバーしやすくなります。そもそも「建築をお願いしたい会社で建てられない」のでは注文住宅の意味がありませんので「建築条件付き土地」には注意しましょう。

建築条件を外したい場合は?

「建築条件付き」の土地を気に入り、「どうしてもその土地が欲しい。でも、自分で選んだ建築会社で建てたい。」というような時は、交渉により購入が可能です。建築条件を外してもらうには、「現価格に上乗せした金額で土地を購入する」方法が一般的な交渉方法になります。「建築条件つき土地」は土地と建物をセットにする事で利益を得ている場合が多いため、その利益分が賄える売買価格であれば成立する訳です。(自社ブランドで建物を統一させるために建築条件をつけているなど、他の理由があれば上乗せしても交渉できない場合もあります。)

個人で交渉するのは難しいので、建築条件のついている土地が欲しい場合は建築会社に相談して交渉してもらうようにしましょう。上乗せ金額は数十万という額ではなく、百万単位の場合が多いので予算オーバーしてしまう事も少なくありません。総予算で建物・土地・諸経費のバランスを考慮して固執しすぎないようにするのも大切です。

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