注文住宅の土地探しのポイントと注意点とは?後悔しないための土地選びとは

ほとんどの方にとって、家を建てる時に大きな選択をしなければならないのが「建築会社」と「土地」選びです。今回は、「土地」に焦点をあて、後悔しないための「土地の選び方」をご紹介します。

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建物と土地の予算配分を決める

 

家を建てる時に一番大切な事は資金計画です。予算オーバーで節約を強いられる生活にならないよう、まずは総予算をあらかじめ決めておきましょう。

予算の考え方は「総予算-諸経費=建物+土地」です。建物と土地には提示価格以外にも諸経費がかかってきます。諸経費を総予算からあらかじめ引いておくと残金がわかりやすくなり、予算オーバーを防ぐ事ができます。その残金予算で建物と土地の配分をしましょう。

注文住宅を建てる人のほとんどが家にこだわりがあり、理想の住まいを求めています。土地にお金をかけすぎてしまうと建物代を大幅に切り詰めなくてはならず、注文住宅最大の魅力である「オーダーメイド」が叶わない家になってしまいます。もしくは、先述した通り大幅な予算オーバーで返済が苦しく、完済するまで節約しなければならない可能性もあります。そうならないためにも、まず理想の家はどのくらいの費用が必要なのかしっかり把握しておく必要があります。

総予算が決まっている以上、建築or土地のどちらかに金額が傾けば、その分どちらかが低い金額設定をしなければなりません。この仕組みをしっかり頭に置いて、建築費用の目処がたってから土地探しをすると、失敗するリスクを大幅に減らす事ができます。

土地取得にかかる費用とは?

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予算配分でも記述しましたが、土地を購入する際には、土地の価格以外に諸経費がかかってきます。土地によっては想像している以上の出費になる事もありますので、どんな諸経費が必要なのかを事前に知っておき、建築費用を圧迫しないよう注意しましょう。

仲介手数料

不動産会社を通して土地を購入する際には「仲介手数料」が必要になります。「土地の価格×3%+6万円」となり、消費税も発生します。

登記費用や税金

土地を「購入時」に支払う費用と「購入後」に支払う費用があります。詳しくは、こちらのページでご紹介していますのでチェックしてください。

解体費用

古家が残っている土地を購入した場合、取り壊す費用がかかります。階数の高い建物・浄化槽の撤去・アスベストなど、対策費用が割り増しになる古家もありますので、購入前に概算費用を確認しておきましょう。

上下水道整備費用

上下水道の引き込みが完了していない土地の場合、引き込み工事が必要となります。この工事は敷地以外に前面道路の工事も必要ですので、工事費用が100万を超えてしまう事もあります。大きな予算圧迫になるので事前にチェックしておきましょう。駐車場や空き地だった土地には特に注意が必要です。また、引き込み済みであっても水道管のサイズが合わない場合は、工事が必要になることがあるため確認しておきましょう。

擁壁工事

道路との段差がある土地や古い擁壁がある土地は、擁壁工事が必要な場合があります。擁壁工事は高額なため、予算を確実に圧迫してくるので、できるだけ必要のない土地を選びたいところです。どうしても必要な場合は予算に入れる事を忘れないようにしましょう。

後悔しない土地選びのポイント

土地選びの際に気を付けておきたいポイントをご紹介します。土地には様々な制限が設けられており、知らずに購入してしまうと、希望している家が建築不可に該当する場合もありますので、しっかり理解して事前確認を忘れないようにしましょう。

土地の優先順位

価格・敷地面積・駅からの距離・治安など希望する条件はたくさんありますが、その全てが叶う土地を見つける事は至難の業でもあります。土地探しをする時は、あらかじめ希望条件に優先順位をつけておくと理想に近い土地が見つかりやすくなりますので、家族と相談し、あらかじめ決めておきましょう。

土地規制のチェック

・用途地域

建てられる建物の種類や用途の制限を定めたルールの事を「用途地域」といいます。建物の用途に合わせてエリアを分け、働きやすく住みやすいよう規制をしているという事です。用途地域は「住居系」「工業系」「商業系」と大きく分けられ、そこから更に12種類の地域に分かれています。用途地域により、街の景観や環境が大きく違いますので、候補に挙がった土地がどの用途地域になるのかを必ず確認しましょう。

・防火地域・準防火地域

大規模火災を防ぐために建物の耐火性能に厳しい基準を設けている地域があります。特に「防火地域」は原則3階建て、100㎡超の住宅は木造では建築不可となっています。(木造耐火構造であれば可能です。)防火対策は建築費用にも影響してくる規制ですので、事前に確認しておきましょう。他に「屋根不燃区域」という規制もあります。

・木密地域

木造住宅が密集している地域のことを「木密地域」といいます。新築したり建て替えをする場合、耐火性能など規制強化されている地域があるので確認しておきましょう。

建物制約のチェック

・建蔽率

「建蔽率」は建築面積の上限を表しており、1階の基礎面積に相当します。土地に目いっぱい家を建てる事はできませんので、1階をできるだけ広くしたいと考えている方は特に注意が必要です。

『例:敷地面積30坪で建蔽率50%の場合、1階部分が~15坪』

・容積率

「容積率」は延床面積の上限を表しており、建物床面積の合計になります。原則、「ロフト」「バルコニー」「吹き抜け」は含まれません。(施工により含まれるケース有)

『例:敷地面積30坪で容積率150%の場合、全床面積~45坪』

・斜線制限

日照や採光・通風・周辺環境を良くするために高さを制限しているのが斜線制限です。斜線制限は、「絶対高さ」「道路斜線」「北側斜線」「隣地斜線」の4種類があり、細かく指定されています。こちらも希望の家が建築可能なのかチェックしましょう。

建築会社と一緒に土地を探す

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ここまでたくさんのチェックすべき項目をご紹介しましたが、素人の施主がこれらのポイントを全て押さえながら土地を探すのはとても難しいものです。これらの不安を軽減してくれるのが建築会社になります。建てたい家を建てられる土地なのか判断してくれますし、予算配分に重要な建築費用や諸経費も把握する事ができます。信頼できる建築業者をパートナーにして相談しながら土地探しをする方法が失敗しない一番のポイントです。

その際の注意点は、「建築会社に土地探しを丸投げしない」ことです。建築会社は不動産屋ではありませんので、全ての土地情報を把握している訳ではありません。最近はネットで物件情報も検索できる時代ですので、できる限り自分で積極的に探しましょう。その上で見つかった候補の土地を建築会社と相談する事が納得できる土地選びの秘訣です。

東京・神奈川・埼玉・千葉のおすすめエリアまとめ

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吉祥寺(東京)

住みたい街ランキングに毎年名を連ねる吉祥寺。揃わないものはないといえるほど、ショッピングモールがたくさん立ち並び、カフェや居酒屋など飲食店も充実しているので生活便で困ることはまずないと言えます。また、約43万㎡の広さを誇る井の頭恩賜公園があり、動物と触れ合える自然文化園も併設され、都会ではなかなか味わえない自然を堪能できるところも吉祥寺の魅力の1つです。都心へのアクセスが良い3つの路線が通っており利便性も高く、吉祥寺周辺には、法政・成蹊大学の中学校・高等学校を始め教育機関も多いエリアになっています。駅の整備、電柱・電線の地中化、植栽など街の景観にも力を入れている吉祥寺。公共交通機関・買い物施設の充実・自然と、住環境のバランスが良い街です。

横浜(神奈川県)

駅周辺の再開発により住環境が今まで以上に充実している横浜。最大の魅力は何といっても利便性が高さにあります。10路線以上の路線が通っており、都心へのアクセスが乗り換えいらず、新幹線からも近いなど申し分なし。駅周辺には、商業施設も多く立ち並び、有名はレストランや話題の専門店が毎年オープン。横浜港一帯も公園や緑道の整備がされており、ベイエリアを横目に散歩を楽しむ事ができます。観光地として有名な横浜ですが、日常的にも楽しむスポットに事欠かないエリアです。スーパー・病院・教育環境も充実しており、街の景観も大変綺麗で、生活に不便を感じることはまずないでしょう。美しい街並みと利便性の良さ、住環境の充実など家を構えるには申し分ないエリアです。

大宮(埼玉県)

都心のベッドタウンと言われている大宮。首都圏の主要駅まで約30分、新幹線が通っているなど利便性も高く、埼玉の玄関口となっているエリアです。駅周辺には百貨店やショッピングモールも賑わいを見せており、駅前の再開発も着々と進んでいます。区役所や教育機関、子育て施設が駅周辺に集まっており、駅から少し離れると緑地整備された氷川参道や大宮公園が広がるなど、ファミリー層が暮らしやすい街となっています。

船橋(千葉県)

千葉県民から東京よりも住みやすいと人気の船橋。公共機関の利便性では、東京方面へ約30分、新宿方面には約40分と決して悪くありません。また、横浜、千葉県内など多方面へアクセスできる場所なので通勤だけでなく通学も便利です。船橋は生活の利便性が良い事が一番の魅力です。「全国一広い」と言われる大型商業施設が複数あり、生活必需品を始め、都心に出向かずとも色々なものが手に入ります。都心にはない自然が豊かで環境がとてもよく、潮干狩りや親子で楽しめるアスレチックなどレジャーを楽しめる場所も多数あります。また、船橋市は子育て支援に力を入れており、地産地消の食育や親子カフェなど子連れで楽しめる場所が多いのも特徴です。苦にならない程度の通勤距離で、都会生活を楽しみながらも、自然を堪能し、休日は家族で出かける。そんなファミリー層にぴったりの街です。

 

 

 

 

 

 

 

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