土地を購入する時に必要な費用とは?

土地を購入する際に「諸経費」と呼ばれる土地の価格以外に支払わなければならない費用がある事をご存知でしょうか?諸経費は思っている以上に予算を占めてきます。予想外の出費となり大幅な予算オーバーにならないよう、土地を購入する前に支払うタイミングと費用の目安を知っておきましょう。また、土地購入の流れを知っておく事で焦らないで安心して家作りを始めることができます。

nattanan23 / Pixabay

土地費用の支払い時期を把握する

「土地購入」+「注文住宅」は建売住宅に比べ手続きも多く、費用もその都度必要になります。土地購入の契約と諸費用の流れを把握して、家の建築まで滞りなく進めるようにしましょう。家を建てる前提の土地購入は、建てたい家に合った土地かの判断や所有権移転など自分たちだけでは大変な場面が多くあります。できるだけ土地探しを始める前に住宅会社を決め、相談しながら土地を決定しましょう。建築費用を含めた総予算の資金計画や入居までスケジュールが把握でき、ローン手続きなどの契約もスムーズに進みますのでおすすめします。

Free-Photos / Pixabay

まずは買付証明書を

気に入った土地を見つけたら購入の意思表示として、まずは買付証明書を提出します。不動産屋に書面があるので問い合わせましょう。この時に価格交渉や引き渡し時期の相談などをします。注意したいことは、買いたい意思を示すための証明書ですので費用はかかりませんが、法的な拘束もありません。価格や購入時期の条件が良い買主さんを優先に売買される場合もありますので、買付証明=契約にはならない事を理解しておきましょう。この事から候補を挙げ、何件か買付証明を行う方もいらっしゃいます。売買契約(購入契約)までの期間は1~2週間が目安となります。ローンを組む方はこの期間中に事前審査でローンを通しておくとスムーズに進みます。(買付証明を出す時点でローンの仮審査を通過している事が条件の不動産会社もあります。)

rawpixel / Pixabay

諸経費の内訳と流れ

買付証明書を済ませたら、土地を購入するための具体的な契約段階に入ります。この時期から諸経費と呼ばれる様々なお金が発生してきます。土地の購入には「売買契約」と「決済(引き渡し)」の2段階の支払いがあります。売買契約から決済までの期間は1~2ヶ月、諸経費全体の目安は土地代の5~10%とされています。ちなみに、「決済(引き渡し)」までは売主の所有地ですので、地盤調査などには売主の許可が必要です。また、これからご紹介する諸経費は基本全て自己資金で支払うものですので、ある程度自己資金の準備をしておく方がいいでしょう。

土地の売買契約時に必要な費用

①土地の手付金(頭金)

土地の売買契約時に必要なのが「手付金」です。契約破棄を簡単にされないための担保みたいなものになります。金額は一般的な目安として土地代金の10%とされていますが、決まりはありませんので売主と相談する事も可能です。この手付金は「土地代の一部を先に支払う」もので、土地の決済時に支払う土地代はこの手付金が引かれた残金額になります。余分に必要な費用ではありませんので安心を。ただし、買主の都合で購入をキャンセルした場合、手付金は戻ってきませんので、多すぎる手付金を自ら進んで支払う必要はありません。また、売主の都合でキャンセルした場合は手付金の2倍額が支払われます。

②仲介手数料の半金

土地の諸経費で一番高額になるのが「仲介手数料」です。仲介手数料は持ち主の代わりに不動産会社が販売をしている場合にかかる仲介費用になります。不動産会社が土地の売主の場合は仲介をしていないため、仲介手数料は不要になります。ネットや広告などで手数料の記載がない場合は「取引態様」という項目で「仲介」「売主」なのか確認しましょう。仲介手数料は(土地価格×3.24%+6.48万円)+消費税になります。この半分を売買契約時に支払います。ただし、この手数料は不動産会社が手数料として取れる最大限の数値ですので不動産会社によってはこれよりも安く設定しているところもあります。

③不動産売買契約書の印紙代

土地の売買契約書に貼付ける印紙税になります。印紙税は土地の価格により金額が異なりますが500万超~1000万円以下は5000円、1000万超~5000万円以下は10000円、5000万超~1億円以下は30000円となっています。(現在は印紙税の軽減措置として低く金額設定されていますが、軽減期間が終了しましたら元の印紙税に戻ります。)

土地代金の決済日(引き渡し)に必要な費用

①仲介手数料の残り半金

売買契約時に半金を支払い済みですので、残りの仲介手数料を支払います。

②登記費用

土地の所有者が自分である事を公的に証明するためには「所有権移転登記」が必要になります。登記費用の算出方法は「固定資産税評価額×1.5%」です。(軽減措置が平成31年3月31日までとなり4月1日以降は×2%)

この登記費用と同時に、手続きを代行してくれる司法書士への報酬も必要となります。報酬の目安は3~7万円ですが、報酬額に決まりはありませんので司法書士に事前確認しておきましょう。また、登記は面倒で少し難しいですが、自分で手続きをする事もできます。司法書士の報酬分を節約されたい方は検討してみてもいいかもしれません。

③固定資産税の清算

土地には固定資産税がかかります。固定資産税は1月1日(地域により4月1日も有り)が起算日となっており、その時点の所有者(売主)に税金が請求される形になっています。土地を購入し所有権が移転させる際には、既に1年分の固定資産税を支払っている売主に、移転日(所有権が自分になった日)以降の固定資産税を日割り計算で支払わなければなりません。支払い義務の開始日は「売買契約日」ではなく、所有権が移る「決済日」から日割り計算となります。

④つなぎ融資の諸経費

土地の購入からローンを組む場合は「つなぎ融資」というローンが必要となります。住宅ローンは物件を担保とした契約のため、建築が完了してからでないと融資してもらえません。ですので、家が完成するまでの間に必要な費用(土地代金・建築中間支払金など)を「つなぎ融資」という住宅ローンとは別のローンで一時的に支払う事になります。(建物が完成すると住宅ローンでつなぎ融資を清算し、住宅ローン1本で支払いが始まります。)

つなぎ融資には、印紙代・事務手数料・利息・保険料(必要の有無は金融機関による。)が必要となります。借入金から事務手数料・利息・保険料が差し引かれた金額が振り込まれますので、差し引かれた事で足りなくなる土地代分は自己資金で補って支払う必要があります。また、つなぎ融資は住宅ローンの金利より高い事が一般的で、借りる額や期間が長くなるほど費用がかさんできます。土地からローンを組む場合は自己資金で購入するよりも費用がかかる事をしっかり覚えておきましょう。

引き渡し後に必要な費用

土地の決済(引き渡し)が完了してから約6ヶ月~1年半後に「不動産取得税」を収める必要があります。「不動産取得税」とは、土地や建物などの不動産を取得した事に対してかかる税金で、土地がある都道府県の地方税になります。この税金は、土地を購入した時に支払う税金ですので固定資産税のように毎年支払うものではなく一度きりの税金です。他の税金と同じように納税通知書が届きますので支払いましょう。納期は都道府県により変わります。

不動産取得税の計算方法は、「課税標準額×1/2×3%」になります。課税標準額は固定資産税評価額を使用します。(2021年3月31日まで軽減措置として税率は3%、宅地の場合は課税標準額が2分の1に引き下げられています。)また、軽減措置は「土地を先に購入した場合、取得から3年以内に建築すること」が条件となっています。

不動産取得税は建物にもかかってくる税金です。一見支払う金額が増えるように思われますが、家が建つ事で大幅に控除してもらえるようになりますので、買った土地を放置せずに期限内に家を建ててしっかり控除してもらいましょう。

mohamed_hassan / Pixabay

まとめ

いかがでしたか?土地を購入するだけで色々な諸経費がかかってきます。具体的な金額を知らずに、土地の予算をまるまる土地代金にあててしまうと、諸経費分が想定外の出費となり予算オーバーになってしまいます。「土地費用にお金がかかりすぎて、自分の思い描く家が建てられなくなった」という事態を避けるためにも、土地にかかるお金を前もってしっかり把握しておきましょう。また、土地の諸経費は自己資金で支払うものがほとんどですので、急いでお金を用意する必要がないよう、ある程度準備しておく事をおすすめします。

この記事が気に入ったら
いいね ! しよう

 

設計士に無料で相談する

関連記事

  1. (コラム )誰がつくるかも重要>

  2. 武蔵野で注文住宅を建てたい!エリアの特色と相場のポイントをご紹介

  3. 埼玉で注文住宅を建てたい!人気エリアの相場と建てる時の注意点について!…

  4. 注文住宅と分譲住宅の違いとは?メリットをご紹介

  5. 北区で注文住宅を建てたい!エリアの特色と相場のポイントをご紹介

  6. 注文住宅で植物を上手く取り入れる方法

  7. おしゃれな狭小住宅、コンパクトハウスを建てたい!おすすめなデザインをピ…

  8. 八王子市で注文住宅を建てよう!エリアの特色と相場のポイントをご紹介